מדוע משקיעים ישראלים רוכשים נדל"ן בבודפשט, וכיצד שני השווקים משתווים

בודפשט היא אופציה אטרקטיבית עבור משקיעים ישראלים המעוניינים בתשואות שכירות גבוהות יותר מרוב הערים הישראליות, מחירי כניסה נמוכים יותר למטר מרובע, חשיפה לשוק האיחוד האירופי וגיוון תיק ההשקעות, קראו מדוע משקיעים ישראלים רוכשים נכסים בבודפשט.

הסיבות המרכזיות שמשקיעים ישראלים פונים לבודפשט

#1 - תשואות שכירות גבוהות יותר (בממוצע)

בודפשט מציגה לרוב תשואות שכירות גולמיות גבוהות יותר בהשוואה לערים מרכזיות בישראל.

סקרים עדכניים מצביעים על תשואות גולמיות באזור ~6% (ברוב המחוזות המרכזיים בין 4.8–6.8%), בעוד שבתל אביב ובירושלים התשואות הגולמיות עומדות לרוב על ~ 3.5%–2% בלבד.

עבור משקיעים המחפשים תשואה — הפער הזה מושך במיוחד.

#2 - מחירי רכישה נמוכים בהרבה למ"ר (עלות כניסה נמוכה יותר)

מחירי דירות למ"ר בבודפשט נמוכים משמעותית לעומת תל אביב/מרכז הארץ.

המשמעות: עבור אותו סכום השקעה ניתן לרכוש יחידה גדולה יותר — או אפילו שלוש דירות במקום דירה אחת בישראל. הדבר משפר את פיזור ההשקעה ואת הגמישות התפעולית.

"בודפשט היא הכוכב העולה של שוקי הנדל"ן האירופיים בחמש השנים האחרונות" - אומרים מומחי נדל"ן של האיחוד האירופי

#3 - גישה לשוק האיחוד האירופי וגיוון שוכרים

קנייה בהונגריה מעניקה למשקיעים גישה לשוק השכירות של האיחוד האירופי, עם גורמי ביקוש הכוללים:

• תיירות ומבקרים לחופשות קצרות (בודפשט היא יעד מרכזי במרכז אירופה),

• סטודנטים בינלאומיים (אוניברסיטאות גדולות),

• אנשי מקצוע צעירים העובדים במשרדים אזוריים ובמגזרי הטכנולוגיה/מיקור חוץ העולים.

גיוון שוכרים זה יכול לסייע בייצוב התפוסה לעומת הסתמכות על כלכלה מקומית אחת.

#4 - מבני מס וחברות יכולים להיות אטרקטיביים

שיעור מס החברות בהונגריה נמוך בהשוואה למדינות רבות באיחוד האירופי (9% מס חברות לחברות), וכללי מס אישי/רווחי הון/הכנסות משכירות יכולים להיות ישימים עבור משקיעים זרים (מס אישי שטוח על הכנסות משכירות, כללי רווחי הון עם הפחתות לבעלות ממושכת). עם זאת, תוצאות המס המדויקות תלויות במבנה (בעלות אישית לעומת בעלות חברה) ובאמנות למניעת כפל מס - לכן תמיד מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מקומי לגבי המקרה הספציפי שלכם.

טיפ מס' 5 - מסלולי התמחות אפשריים (עם הסתייגויות)

בשנים האחרונות הציעה הונגריה אפשרויות השקעה לפי אפשרויות תושבות הקשורות לקרנות נדל"ן והשקעות מתאימות (פרטי התוכנית והספים השתנו ויכולים לדרוש השקעות בקרנות שאושרו על ידי הממשלה בגודל משמעותי, ספים מצוטטים בדרך כלל בטווח של 200,000 אירו עד 350,000 אירו ומעלה, בהתאם למוצר ולזמן המדויקים). אם הגישה לתושבות חשובה, יש לבנות את הרכישה ובחירת הקרן עם יועץ הגירה.

סיבה טובה נוספת לכך שמשקיעים ישראלים רוכשים נכסים בבודפשט

יתרונות מעשיים למשקיעים ישראלים במיוחד

• פיזור מטבעי: נכס באירו מהווה הגנה מפני תנודתיות של השקל.

• גודל תיק השקעות: מחירי דירות נמוכים מאפשרים בניית תיק נדל"ן משמעותי גם עם הון התחלתי צנוע.

• ארביטראז' נדל"ני: אם מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים והתשואות נשחקות — בודפשט מציעה אלטרנטיבה בעלת ערך יחסי.

• ביקוש לתיירות ולסטודנטים: משקיעים ישראלים עם ניסיון בדירות נופש/סטודנטים יכולים ליישם מודלים דומים (תוך בדיקת רגולציה בכל מחוז).

סיכונים ואילוצים מרכזיים (אל תדלגו על אלה)

• שינויים רגולטוריים בשכירויות קצרות טווח (Airbnb): חלק מהמחוזות בבודפשט דנו ואף הציעו הגבלות. יש לבדוק את חוקי המחוזות הרלוונטים.

• סיכון מאקרו/פוליטי: תנודתיות כלכלית, אינפלציה ושערי מטבע (פורינט) עשויים להשפיע על התשואה.

• מימון ומשפט: תנאי משכנתאות לזרים, מיסוי ועלויות עסקה — שונים מישראל.

• ניהול מרחוק: אם אינך גר בהונגריה, יש להתחשב בניהול נכס, מיון שוכרים, שפה ותרבות.

כיצד משקיעים ישראלים בדרך כלל רוכשים נכסים

אפשרות	מתאים ל…
בעלות פרטית (ישירות על שם המשקיע)	הפתרון הפשוט ביותר
חברה הונגרית	משקיעים המעוניינים במיסוי חברות או בהפרדה משפטית בין נכסים
קרן נדל"ן / דרך יזם	ניהול פסיבי יותר או משקיעים המעוניינים במסלול שהייה/ויזה

טבלת השוואה — השוק הישראלי מול השוק ההונגרי (בודפשט)

הטבלה להלן מציגה מדדים טיפוסיים/מייצגים להשוואה כללית. במקומות בהם הנתונים רגישים לשוק, הם מבוססים על מקורות עדכניים.הנתונים המדויקים עשויים להשתנות בהתאם למחוז, איכות הנכס ומבנה הבעלות של הרוכש.

מדד / פרמטר	ישראל (תל אביב / ערים מרכזיות)	הונגריה (בודפשט – אזורים מרכזיים)
תשואת שכירות גולמית טיפוסית (מרכז העיר)	~3.0–3.6% (בתל אביב לרוב ~3–3.5%).	~4.8–5.8% תשואה גולמית; ממוצע בבודפשט ~5.8%
מחיר ממוצע למ״ר (מרכז העיר)	גבוה מאוד — בין הגבוהים באזור; תל אביב נחשבת לשוק פרימיום.	נמוך משמעותית מערים מרכזיות בישראל — כלומר יותר מ״ר עבור אותו סכום השקעה.
מס על הכנסה משכירות	מס פרוגרסיבי לפי מדרגות; המיסוי תלוי במבנה הבעלות ובהקלות מותרות.	מס אחיד על הכנסות שכירות — בדרך כלל 15% (עם אפשרות לניכוי הוצאות); לחברות מיסוי שונה.
מס שבח בעת מכירה	מורכב, ויכול להיות משמעותי בהתאם לתקופת ההחזקה ולפטורים.	~15% מס רווח הון אישי על מכירה (יש כללים להפחתת חלק החיוב במס לאחר תקופת החזקה ארוכה יותר).
מס חברות (אם הנכס מוחזק בחברה)	מס חברות ~23% (יש לוודא לפי החוקים העדכניים).	9% מס חברות — מהנמוכים באיחוד האירופי, יתרון למשקיעים דרך חברה.
מימון לזרים / משקיעים זרים	יש משכנתאות, אך לרוב תנאים קשוחים ומחירים יקרים (תלוי בבנק).	קיימת אפשרות למשכנתאות לזרים, אך תנאי ההלוואה ושיעור המימון משתנים; דרישות תיעוד יכולות להיות מחמירות.
סיכון רגולציה לשכירות קצרה (Airbnb)	קיימת רגולציה ובחלק מהאזורים הוחמרה, אך השוק עדיין פעיל.	היו הצעות וצעדים להגבלת שכירות קצרה — כולל הצבעות ברמה עירונית ומדינית; סיכון ממשי למי שפועל במודל Airbnb.
נזילות שוק	נזילות גבוהה בערים מרכזיות בישראל, אך הכניסה יקרה ומורכבת להתרחבות.	נזילות טובה בבודפשט, אך השוק קטן יותר מערי ליבה במערב אירופה; קל יותר לרכוש כמה דירות קטנות לאותו תקציב.
סוגי שוכרים נפוצים	מקצועיים מקומיים, משפחות צעירות, לעיתים אקספטים; ביקוש חזק.	תיירים, סטודנטים, אקספטים מקצועיים ומקומיים — מאגר שוכרים מגוון יותר.
חשיפה למטבע זר	חשיפה לשקל (₪) — משקיעים ישראלים רגילים לניהול הכנסות/מימוש בשקל.	חשיפה לאירו (€, אך מחירים ושכירות לעיתים מתומחרים בפורינט HUF); קיים סיכון מט״ח מול השקל.
מסלולי תושבות הקשורים להשקעה	רכישת נדל״ן בדרך כלל לא מקנה תושבות.	בעבר היו מסלולים של תושבות/ויזה למשקיעים דרך קרנות נדל״ן או השקעות גדולות. יש לבדוק את החוקים העדכניים לתקופה.

(הערות: המדדים הם כיווניים; מחקר מיקרו-שוק מקומי ובדיקות משפטיות/מיסוי עדכניות חיוניות.)

רעיונות השקעה / אסטרטגיות עבור רוכשים ישראלים

1. רכישת 1–3 דירות במרכז העיר המיועדות להשכרה בטווח בינוני (אנשי מקצוע צעירים / סטודנטים) כדי ליהנות מתפוסה יציבה ולהפחית תלות מוחלטת בהשכרות קצרות־טווח.

2. רכישה לצורך עליית ערך הונית + תשואת שכירות — שימוש במבנה של חברה הונגרית אם הדבר יעיל מבחינה מיסויית במקרה הספציפי שלך.

3. השבחת נכס (Value-add) — שיפוץ דירות ישנות במרכז ושיפור התשואה נטו; מתאים למשקיעים שיכולים לנהל או לפקח על עבודות השיפוץ.

4. השקעה דרך קרן נדל"ן או יזם — למי שמעדיף חשיפה פסיבית או לשקול מסלולים המשלבים אפשרויות שהייה/תושבות.

תובנות מרכזיות מהמודל (סיכום יורו על יורו)

מדד (תוצאה של 10 שנים)	בודפשט	תל אביב
השקעה ראשונית נטו (לאחר עלויות)	188,000 אירו	188,000 אירו
שכר דירה שנתי ממוצע נטו (לאחר ריקנות, עלויות ומס)	~9,400 אירו לשנה	~5,500 לשנה
סך ההכנסות משכירות ל-10 שנים (בקירוב)	94,000 אירו	55,000 אירו
שווי הנכס לאחר 10 שנים	~334,000 אירו	~295,000 אירו
שווי כולל משוער לאחר 10 שנים (שכירות + נכס)	~428,000 אירו	~350,000 אירו
החזר השקעה כולל של 10 שנים על ההון המושקע	~128%	~86%

🔹 בודפשט מייצרת כ־70% יותר הכנסה משכירות בהשוואה לתל אביב

🔹 ערך הנכסים בבודפשט גדל מהר יותר (בהתבסס על ההנחות במודל)

🔹 הרווח הכולל למשקיע בטווח של 10 שנים גבוה בכ־€78,000 בבודפשט

מקורות: מקורות מרובים כולל Empire Real Estate, Investropa, Global Property Guide, MNB ואנליסטים בינלאומיים