מידע על מס נדל"ן הונגרי
אם ברצונך להבין יותר על מבנה מיסוי המקרקעין בהונגריה על מנת לבצע בחירה נבונה יותר בהשקעת הנכס שלך בבודפשט, אנו עוזרים לך להבין טוב יותר מהם סוגי המיסים והאחוזים אותם תידרש לשלם על ידי הרשויות המקומיות.
כאן אנו נותנים לך מידע על מיסים הקשורים לקנייה או מכירה של נכס בבודפשט
| קנה או מכירה של נכס בהונגריה
הונגריה היא אחת המדינות שמציעות מבנה מס רכוש נוח באירופה.
מי שקונה או מוכר נכס, לא משנה אם הוא מקומי או זר, מחויב בתשלום אותו ארנונה, ההפרש הוא במקרה של רכישה או מכירה.
קניית נכס
מהו המס על רכישת נכס בהונגריה?
יש לחשב את המס משווי השוק של הנכס. שווי השוק של הנכס נקבע על ידי ה-NAV. (שווי השוק הוא השווי שלרוב ניתן למכור את הנכס, כך שבמקרים רבים הוא זהה למחיר הרכישה עליו הסכימו הצדדים ונקוב בחוזה המכר.) המס הוא 4% מסכום זה.
מכירות בין קרובי משפחה ישירים ובני זוג פטורות ממס.
קניית נכס
רק חצי מהרכוש הפך לשלי, אז האם המס יהיה רק חצי?
במידה ונרכשת בעלות מסוימת על נכס, יש לקחת בחשבון גם שיעור דומה משווי השוק של המקרקעין בחישוב המס.
האם יש הנחה כך שאם אקנה דירה לאחר מכירת דירה היא תיכלל וכך המס יהיה נמוך יותר?
כן , זוהי אחת ההנחות הנפוצות ביותר במהלך תשלום המס, מה שנקרא הנחת טרייד אין. אם אתה קונה דירה ומוכר דירה אחרת בשלוש השנים הקודמות או בשנה שלאחר מכן, עליך לשלם מס על ההפרש בין שווי השוק של הדירה הנרכשת לדירה הנמכרת. כך, אם קונים דירה בשווי גבוה יותר לאחר מכירתה, יש לשלם מס של 4% בלבד על ההפרש. לעומת זאת, אם אתם קונים דירה בשווי נמוך מהנכס שמכרתם, אינכם צריכים לשלם מס כלל. לצורך החלת ההנחה יש לאשר את מכירת הדירה האחרת עם העתק חוזה המכר או בדרך מתאימה אחרת.
האם עלי להודיע ל-NAV שרכשתי נכס?
על רכישת נכס וכן על זכויות הקניין הקשורות בנכס יש להודיע ללשכת רישום המקרקעין לצורך הפקת חשבונית באמצעות הגשת החוזה. בדף הנתונים 'B400' , אותו יש להגיש במקביל להודעה זו, יוכל הלקוח לציין את פרטיו ואת הפטור וההנחה ממס.
כמה זמן לוקח לשלם את המס?
משרד המקרקעין שולח את החלטתו ל-NAV עד 90 יום לאחר כריתת חוזה המכר (לעיתים זה יכול לקחת עד 180 יום). להחלטה יש לצרף את המסמכים הנדרשים לצורך ההיטל. ה-NAV מקבל החלטה (צו תשלום) על חובת התשלום. את המס יש לשלם לנישום לא יאוחר מהיום ה -30 מיום מסירת ההחלטה.
כ מה עליי לשלם מס הכנסה אישי לאחר מכירת הנכס?
אם יש לך הכנסה חייבת ממכירת הנכס, עליך לשלם 15% ממנה במס.
מתי לא צריך לשלם מס הכנסה אישי לאחר מכירת הנכס?
אם רכשת את הנכס שנמכר לפני 5 שנים לפחות, או שההוצאות שלך תואמות את ההכנסה שלך, או שהעסקה פטורה ממס, אינך חייב לשלם מיסים על המכיר ה ואין צורך לכלול את ההכנסה בדוח המס שלך . כך למשל, הסכום ששולם עבור רכוש שנפדה על ידי בן הזוג בעת הגירושין פטור ממס; ערך שהתקבל בתמורה לנכס במהלך חוזה אחזקה, ירושה או קצבת חיים שנכרתו עם אדם פרטי.
באיזה תאריך עלי להתייחס כתאריך רכישת הנכס?
בעצם, המועד בו הוגש חוזה או שטר תקפים לרכישת הנכס ללשכת רישום המקרקעין. אולם במקרה של ירושה יש לקחת בחשבון את מועד פטירתו של המוריש כמועד הרכישה. במקרה של מקרקעין שנרכשו באמצעות הסכם שכירות, מועד החוזה הוא מועד הרכישה.
אם לא עברו 5 שנים מרכישת הנכס הנמכר, כיצד יש לחשב את מס ההכנסה האישי?
לצורך חישוב מס ההכנסה האישי יש לקבוע את ההכנסה בפועל מהמכירה. לשם כך יש לנכות מההכנסה את ההוצאות הזכאיות לסבסוד, אך סכום ההוצאות אינו יכול להיות גדול מההכנסה. הסכום המתקבל כך הוא הסכום המחושב, שיורד בהתאם לזמן שחלף בין הרכישה למכירה. אם המכירה התבצעה בשנה החמישית לאחר הרכישה או מאוחר יותר, אזי לא נוצרת הכנסה חייבת במס.
הכנסה = סעיף הוצאות והפחתת הכנסה.
-
ההכנסה היא בדרך כלל: מחיר מכירה, שווי הנכס שהתקבל בתמורה, ריבית ששולם על ידי הקונה.
-
קביעת הוצאות הזכאיות לסבסוד. הוצאות שניתנו על שם יחיד או בעלים אחר, מאושרות בחשבונית או במסמך אחר, עשויות להיחשב כהוצאות, עד גובה ההכנסה, אך רק אם לא נרשמו בעבר כהוצאות.
-
סעיף ההפחתה תלוי בתקופת הבעלות על הנכס. עבור כל נכס, ההכנסה היא הסכום המחושב (=הכנסה-הוצאות)
100% בשנת הרכישה ובשנה שלאחר מכן;
90% בשנה השנייה שלאחר שנת הרכישה;
60% בשנה השלישית שלאחר שנת הרכישה;
30% בשנה הרביעית שלאחר שנת הרכישה;
0% בשנה החמישית ולאחר שנת הרכישה
הוצאות זכאיות:
-
הסכום שהוצא בעבר על רכישת הנכס
-
הוצאות הקשורות לרכישת הנכס, למשל: מיסים, הוצאות משפט.
-
עלות ההשקעה שמוסיפה ערך.
-
הוצאות הקשורות למכירת הנכס, למשל: שכר טרחת פרסום, שכר טרחת עורך דין.
דוגמה לחישוב מס הכנסה של 15% על מכירת נכס, על סמך נכס שנרכש בשנת 2022:
האם עליי לשלם מע"מ לאחר מכירת נכס?
יחידים אינם מפיקים הכנסה חייבת במס אם רכשו את הנכס בשנת 2022 או קודם לכן ומכרו אותו בשנת 2027, ללא קשר אם מדובר בדירה, בית נופש, עסק, אתר בנייה, מגרש לעיבוד וכו'.
מי שאינם עצמאים אינם מחויבים במס מכירה כללי, ולכן אינם חייבים בתשלום מע"מ בעת מכירת דירה.
שנה לאחר הרכישה
סכום ההכנסה לחישוב
2022
2023
2024
2025
2026
100% מזה
90% מזה
60% ממנו
30% ממנו
0% ממנו
* מקור המידע בדף זה הוא מאתר NAV הרשמי https://nav.gov.hu/ado/ingatlan-adasvetel