L’évolution du marché immobilier de Budapest : pourquoi le moment est stratégiquement favorable pour investir.

Le marché immobilier de Budapest devrait connaître un tournant d'ici fin 2025. De nouvelles réglementations importantes concernant les locations de courte durée, notamment dans le quartier central de Terézváros (6e arrondissement), modifient la donne pour les investisseurs comme pour les résidents. Cet article présente le nouveau cadre réglementaire, son impact positif potentiel sur le marché immobilier, les raisons pour lesquelles le moment est particulièrement propice à l'investissement et les perspectives à moyen terme (pour les quatre prochaines années).

Changements : Nouvelles restrictions sur les locations de courte durée à Budapest

• Lors d’un référendum organisé en 2024, la majorité des habitants de Terézváros ont voté pour interdire les locations de courte durée (par exemple, via Airbnb ou des plateformes similaires) dans le quartier à partir du 1er janvier 2026 .

• Le règlement (publié par le décret 26/2024 X.31.) fixe à zéro le nombre de jours de location autorisés annuellement pour les locations privées de courte durée.

• D'autres mesures nationales visant la capitale comprennent un moratoire sur la délivrance de nouvelles licences de location à court terme (2025-2026) et une augmentation significative de la taxe annuelle fixe sur les chambres (de 38 400 HUF à 150 000 HUF).

• Les raisons invoquées sont les inquiétudes liées à la pénurie de logements, à la forte augmentation des loyers et au déplacement des résidents de longue durée en raison de la multiplication des appartements de vacances.

  
  

En résumé, Terézváros est le premier arrondissement à instaurer une interdiction totale, mais le contexte réglementaire global de la capitale devient de plus en plus hostile aux locations de courte durée.

Pourquoi ces changements pourraient avoir un impact positif à long terme sur le marché immobilier

- Augmentation de l'offre d'appartements en location longue durée

Les logements précédemment utilisés comme appartements de vacances devraient se réorienter vers le marché de la location longue durée. Cela augmentera l'offre d'appartements disponibles à la location, notamment dans les quartiers centraux, et contribuera à atténuer la pénurie de logements. Certaines analyses prévoient une baisse de 5 à 15 % des loyers des petits appartements rénovés (30 à 55 m²) dans le 6e arrondissement peu après l'entrée en vigueur de l'interdiction.

- Stabilisation des prix et des loyers fondée sur des données fondamentales

Les fluctuations de prix dues aux locations de courte durée (hausses des prix, gentrification, etc.) pourraient diminuer. À mesure que la demande se déplace vers les résidents permanents (familles, travailleurs, étudiants), les prix et les loyers des logements devraient se stabiliser en fonction de facteurs économiques fondamentaux (salaires, tendances démographiques, taux d'intérêt) plutôt que du développement spéculatif du tourisme.

- Restauration du caractère résidentiel et du confort communautaire.

Ces réglementations visent à rétablir la stabilité et le sentiment d'appartenance à une communauté dans les quartiers centraux de la ville. Pour de nombreux habitants, cela se traduit par des quartiers plus stables, une réduction du roulement du personnel, une diminution des troubles sociaux et une amélioration du cadre de vie, ce qui pourrait faire du centre de Budapest un lieu de vie attractif sur le long terme et, par conséquent, également pour les investisseurs à long terme.

- Un environnement réglementaire plus clair => un risque réglementaire moindre (comparativement aux locations de courte durée non réglementées)

Les lois étant désormais clarifiées et l'interdiction confirmée par la Cour suprême (qui a confirmé l'interdiction du district VI), les investisseurs bénéficient désormais d'une plus grande sécurité juridique quant à ce qui est autorisé, ce qui réduit le risque de descentes de police soudaines ou de locations privées non réglementées.

Pourquoi investir maintenant pourrait être judicieux, notamment dans les quartiers centraux ou du centre-ville

• Période de transition avant l'interdiction (jusqu'à fin 2025) :

  Cette période d'opportunité peut encore vous offrir la possibilité d'acquérir des propriétés qui étaient auparavant louées comme hébergements de courte durée, éventuellement à des prix inférieurs, car les vendeurs réévaluent l'attrait des revenus provenant des locations de vacances.

  
  

• Augmentation possible de la demande de locations à long terme :

  À mesure que les locations de courte durée se transforment en locations de longue durée, la demande des résidents locaux (étudiants, jeunes actifs et familles) pourrait augmenter. Cela pourrait générer des revenus stables et durables.

  
  

• Modération de la volatilité des prix :

  Le passage de bulles spéculatives alimentées par le tourisme à une demande plus stable, tirée par les résidents, pourrait réduire les fortes fluctuations de prix et faire du secteur immobilier un investissement plus sûr à long terme.

  
  

• Priorité à la rénovation urbaine et à la qualité de vie :

  À mesure que les zones résidentielles deviennent plus agréables à vivre pour leurs habitants, l'amélioration de la qualité de vie pourrait attirer davantage d'acheteurs ou de locataires à la recherche d'un logement sûr, ce qui pourrait faire augmenter la valeur des biens immobiliers d'ici 3 à 4 ans.

  
  

Surtout si vous prévoyez de conserver les actions pendant plusieurs années (plutôt que de les vendre rapidement) ou si vous préférez la stabilité aux revenus à court terme, c'est le moment idéal pour investir.

Prévisions de marché : Que pourrait-il se passer au cours des 4 prochaines années (2026-2030) ?

horizon temporel	Tendance/scénario probable
2026 (effets à court terme)	Les loyers des petits appartements situés en centre-ville pourraient baisser de 5 à 15 % ; les prix des propriétés de type « touristique » dans le sixième arrondissement pourraient connaître une correction modérée de 5 % .
2026–2027	L’offre de logements locatifs pour les baux de longue durée augmente ; la demande croît parmi les étudiants, les jeunes actifs et les familles, d’autant plus que vivre en centre-ville devient plus abordable et attractif.
2027–2029	Avec la stabilisation du marché, les prix de l'immobilier et les loyers remontent progressivement , cette fois-ci en fonction de la demande réelle, de l'inflation et de la croissance économique (et non plus des pics touristiques).
2030 et au-delà	Si d'autres arrondissements suivent l'exemple du VIe arrondissement, le marché immobilier de la capitale pourrait évoluer vers un modèle plus équilibré : loyers stables et pérennes, meilleure qualité de vie et croissance plus durable. Ceci offre un potentiel de rentabilité important à long terme pour les investisseurs à long terme.

Cependant, beaucoup dépend de facteurs économiques plus larges (inflation, taux d'intérêt, tendances démographiques) et de la mise en place éventuelle d'interdictions similaires dans d'autres districts.

Risques et points à surveiller

• Risque juridique/politique —

  Bien que l'interdiction reste en vigueur dans le sixième arrondissement, les débats se poursuivent : si la réglementation change ou est assouplie, le paysage locatif pourrait à nouveau évoluer.

  
  

• Les revenus issus des locations de courte durée ne sont plus rentables.

  Ceux qui ont acheté dans l'intention de générer des rendements similaires à ceux d'Airbnb ne pourront plus espérer de tels rendements, du moins dans le sixième arrondissement.

  
  

• Risque de surabondance de l'offre sur le marché locatif à long terme —

  Si de nombreux logements locatifs de courte durée plus anciens inondent le marché locatif de longue durée, l'offre dans certains segments pourrait dépasser la demande et faire baisser les loyers.

  
  

• Incertitude économique —

  De grands facteurs macroéconomiques peuvent influencer la demande et les prix des logements ; un environnement juridique stable est un atout, mais les crises économiques ou les hausses soudaines des taux d'intérêt demeurent un risque.

  
  

En conclusion, le marché immobilier de Budapest : un marché en transition offrant de réelles opportunités.

Les nouvelles restrictions sur les locations de courte durée marquent un tournant structurel pour Budapest, notamment dans les quartiers centraux. Ce qui pourrait initialement apparaître comme un revers pour les investisseurs en location courte durée pourrait se transformer en une excellente opportunité pour les investisseurs à long terme en quête de stabilité et de rendements prévisibles.

Ceux qui investissent maintenant, avant l'entrée en vigueur de l'interdiction en 2026, pourront acquérir des biens immobiliers à des conditions comparativement favorables, profiter de la transition vers une demande locative à long terme et bénéficier d'un marché immobilier plus équilibré dans les années à venir.