Die sich wandelnde Dynamik des Budapester Immobilienmarktes – Warum jetzt ein strategisch günstiger Zeitpunkt zum Investieren ist

Der Budapester Immobilienmarkt steht Ende 2025 an einem Wendepunkt. Weitreichende neue Regelungen für Kurzzeitvermietungen, insbesondere im zentralen Terézváros (6. Bezirk), verändern die Rahmenbedingungen für Investoren und Bewohner. In diesem Beitrag erläutere ich Ihnen das neue regulatorische Umfeld, seine potenziellen positiven Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, warum jetzt ein besonders guter Zeitpunkt zum Investieren sein könnte und wie die mittelfristigen Aussichten (für die nächsten vier Jahre) aussehen könnten.

Was ändert sich: Neue Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen in Budapest

• In einem Referendum im Jahr 2024 stimmte die Mehrheit der Einwohner von Terézváros für ein Verbot von Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb oder ähnliche Plattformen) innerhalb des Bezirks ab dem 1. Januar 2026 .

• Die Verordnung (erlassen gemäß Dekret 26/2024 X.31.) setzt die jährlich zulässige Anzahl an Miettagen für private Kurzzeitvermietungen auf null fest.

• Zu den zusätzlichen landesweiten Maßnahmen, die auf die Hauptstadt abzielen, gehören ein Moratorium für die Erteilung neuer Kurzzeitvermietungslizenzen (2025–2026) und eine deutliche Erhöhung der jährlichen Pauschalsteuer pro Zimmer (von 38.400 HUF auf 150.000 HUF).

• Die Begründung: Sorgen über eine Wohnungsknappheit, stark steigende Mieten und die Verdrängung langjähriger Bewohner aufgrund des Anstiegs von Ferienwohnungen.

  
  

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Terézváros der erste Bezirk ist, der ein vollständiges Verbot eingeführt hat, aber das allgemeine regulatorische Umfeld der Hauptstadt wird zunehmend unfreundlicher gegenüber Kurzzeitvermietungen.

Warum diese Änderungen sich langfristig positiv auf den Immobilienmarkt auswirken könnten

- Mehr Angebot an Langzeitmietwohnungen

Immobilien, die zuvor als Ferienwohnungen genutzt wurden, werden voraussichtlich auf den Markt für Langzeitmieten wechseln. Dadurch erhöht sich das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen – insbesondere in den Innenstadtbezirken – und trägt zur Entspannung der Wohnungsnot bei. Einige Analysen erwarten kurz nach dem Verbot einen Mietpreisrückgang von 5–15 % für kleinere (30–55 m²) renovierte Wohnungen im 6. Bezirk.

- Stabilisierung von Preisen und Mieten anhand fundamentaler Daten

Die durch kurzfristige Vermietung bedingten Preisschwankungen (Preisspitzen, Gentrifizierung usw.) könnten sich abschwächen. Da sich die Nachfrage hin zu längerfristigen Bewohnern (Familien, Arbeitnehmer, Studierende) verlagert, dürften sich Wohnungspreise und Mieten auf Basis fundamentaler wirtschaftlicher Faktoren – Löhne, demografische Trends, Zinssätze – und nicht durch spekulative Tourismusentwicklung stabilisieren.

- Wiederherstellung des Wohncharakters und des Gemeinschaftskomforts

Die Verordnung zielt darauf ab, in den zentralen Stadtvierteln wieder ein Gefühl von Beständigkeit und Gemeinschaft zu schaffen. Für viele Bewohner bedeutet dies stabilere Wohngegenden, weniger Fluktuation, weniger Störungen und ein besseres Lebensumfeld – was das Zentrum von Budapest zu einem attraktiven Ort für langfristiges Wohnen und somit auch für langfristige Investoren machen kann.

- Klareres regulatorisches Umfeld => geringeres regulatorisches Risiko (im Vergleich zu unregulierten Kurzzeitvermietungen)

Nachdem die Gesetze präzisiert und das Verbot vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde (der Oberste Gerichtshof hat das Verbot des VI. Bezirks bestätigt), haben Investoren nun mehr Rechtssicherheit darüber, was erlaubt ist – wodurch das Risiko plötzlicher Razzien oder unregulierter privater Vermietungen verringert wird.

Warum Investitionen jetzt klug sein könnten – insbesondere in zentralen oder innerstädtischen Bezirken

• Übergangszeitraum vor dem Verbot (bis Ende 2025):

  Dieses Zeitfenster bietet Ihnen möglicherweise noch die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, die zuvor als Kurzzeitunterkünfte vermietet wurden – möglicherweise zu niedrigeren Bewertungen, da die Verkäufer die Attraktivität der auf touristischer Vermietung basierenden Erträge neu bewerten.

  
  

• Möglicher Nachfrageanstieg bei Langzeitmieten:

  Da ehemalige Kurzzeitmietwohnungen zunehmend auf den Langzeitmietmarkt wechseln, könnte die Nachfrage von Einheimischen – Studenten, jungen Berufstätigen und Familien – steigen. Dies kann zu stabilen, langfristigen Mietrenditen führen.

  
  

• Mäßigung der Preisvolatilität:

  Der Übergang von touristisch bedingten Spekulationsblasen zu einer stabileren, von den Bewohnern selbst getriebenen Nachfrage könnte starke Preisschwankungen reduzieren und Immobilien zu einer sichereren, längerfristigen Anlage machen.

  
  

• Fokus auf Stadterneuerung und Lebensqualität:

  Wenn Wohngebiete bewohnerfreundlicher werden, könnten Verbesserungen der Lebensqualität mehr Käufer oder Mieter anlocken, die nach einem sicheren Zuhause suchen, was die Immobilienwerte über einen Zeitraum von 3–4 Jahren steigern könnte.

  
  

Insbesondere wenn Sie planen, die Aktie mehrere Jahre zu halten (anstatt sie schnell wieder zu verkaufen) oder Stabilität einem kurzfristigen Einkommen vorziehen, bietet sich jetzt ein strategischer Einstiegszeitpunkt.

Marktprognosen: Was könnte in den nächsten 4 Jahren (2026–2030) passieren?

Zeithorizont	Wahrscheinlicher Trend / Szenario
2026 (kurzfristige Auswirkungen)	Die Mieten für kleine, zentral gelegene Wohnungen könnten um 5–15 % sinken ; die Preise für Immobilien im „touristischen Stil“ könnten im sechsten Bezirk eine moderate Korrektur von 5 % erfahren.
2026–2027	Das Angebot an Mietobjekten für die Langzeitmiete steigt; die Nachfrage wächst bei Studenten, jungen Arbeitnehmern und Familien – insbesondere, da das Wohnen im Zentrum immer zugänglicher und attraktiver wird.
2027–2029	Mit der Stabilisierung des Marktes steigen die Immobilienpreise und Mieten allmählich wieder an , diesmal jedoch auf der Grundlage realer Nachfrage, Inflation und Wirtschaftswachstum (und nicht mehr aufgrund von Tourismusspitzen).
2030 und darüber hinaus	Wenn weitere Bezirke dem Beispiel von Bezirk VI folgen, könnte sich der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt in Richtung eines ausgewogenen Marktes entwickeln: stabile Langzeitmieten, höhere Lebensqualität, nachhaltigeres Wachstum. Starkes Potenzial für gute langfristige Renditen für Buy-and-Hold-Investoren.

Allerdings hängt vieles von allgemeineren wirtschaftlichen Faktoren ab – Inflation, Zinssätze, demografische Trends – und davon, ob andere Bezirke ähnliche Verbote einführen.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Rechtliches / politisches Risiko —

  Obwohl das Verbot im sechsten Bezirk nun aufrechterhalten wird, dauern die Debatten an; sollten sich die Vorschriften ändern oder abschwächen, könnte sich die Mietlandschaft erneut verändern.

  
  

• Kurzfristige Mieteinnahmen sind nicht mehr rentabel —

  Wer mit der Absicht gekauft hat, Renditen im Airbnb-Stil zu erzielen, wird zumindest im sechsten Bezirk keine solchen Erträge mehr erwarten können.

  
  

• Überangebotsrisiko im Segment der Langzeitmietobjekte —

  Wenn viele ehemalige Kurzzeitmietobjekte den Langzeitmietmarkt überschwemmen, könnte das Angebot in bestimmten Segmenten die Nachfrage übersteigen und die Mieten drücken.

  
  

• Wirtschaftliche Unsicherheit —

  Breiter gesamtwirtschaftliche Faktoren können die Nachfrage nach Wohnraum und die Preise beeinflussen; ein stabiles Rechtsumfeld ist hilfreich, aber Konjunkturabschwünge oder Zinsspitzen bleiben ein Risiko.

  
  

Fazit, Budapester Immobilienmarkt: Ein Markt im Wandel mit echten Chancen

Die neuen Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen markieren einen Strukturwandel für Budapest, insbesondere in den zentralen Bezirken. Was für Kurzzeitvermietungsinvestoren zunächst wie ein Rückschlag erscheinen mag, könnte sich für langfristige Buy-and-Hold-Investoren, die auf der Suche nach mehr Stabilität und planbaren Renditen sind, als hervorragende Gelegenheit erweisen.

Wer jetzt investiert – bevor das Verbot von 2026 vollständig in Kraft tritt – kann sich Immobilien zu vergleichsweise günstigen Konditionen sichern, vom Übergang zu einer langfristigen Mietnachfrage profitieren und in den kommenden Jahren von einem ausgeglicheneren Wohnungsmarkt profitieren.