A budapesti ingatlanpiac fejlődése: miért kedvező stratégiailag a jelenlegi időszak a befektetéseknek.

A budapesti ingatlanpiac várhatóan 2025 végére átalakuláson megy keresztül. A rövid távú bérbeadással kapcsolatos jelentős új szabályozások, különösen a központi Tőrzvárosban (VI. kerület), megváltoztatják mind a befektetők, mind a lakosok helyzetét. Ez a cikk az új szabályozási keretet, annak az ingatlanpiacra gyakorolt lehetséges pozitív hatását, azokat az okokat ismerteti, amelyek miatt most különösen jó alkalom a befektetésre, valamint a középtávú kilátásokat (a következő négy évre).

Változások: Új korlátozások a rövid távú bérbeadásra Budapesten

• Egy 2024-ben tartott népszavazáson Třežváros lakosainak többsége megszavazta a rövid távú bérbeadás (pl. Airbnb-n vagy hasonló platformokon keresztül) betiltását a környéken ...-tól kezdődően.

• A szabályozás (közzétéve a 26/2024 X.31. rendeletben) nullában határozza meg az évente engedélyezett bérleti napok számát rövid távú magánbérlés esetén.

• A fővárost célzó egyéb nemzeti intézkedések közé tartozik

• A megadott okok a lakáshiánnyal, a bérleti díjak hirtelen emelkedésével és a régóta ott lakók elvándorlásával kapcsolatos aggodalmak a nyaralóházak elterjedése miatt.

  
  

Összefoglalva, Tőrzváros az első megye, amely teljes tilalmat vezetett be, de a főváros általános szabályozási kontextusa egyre ellenségesebb a rövid távú bérbeadással szemben.

Miért lehetnek ezek a változások hosszú távon pozitív hatással az ingatlanpiacra?

- A hosszú távú bérbeadásra szánt lakások kínálatának növekedése

A korábban nyaralóként használt ingatlanok várhatóan a hosszú távú bérbeadási piacra kerülnek át. Ez növelni fogja a bérbeadható lakások kínálatát, különösen a központi területeken, és segít enyhíteni a lakáshiányt. Egyes elemzők előrejelzése szerint

- Az árak és bérleti díjak stabilizálása az alapvető adatok alapján

A rövid távú bérbeadásból adódó áringadozások (áremelkedések, dzsentrifikáció stb.) csökkenhetnek. Ahogy a kereslet az állandó lakosok (családok, munkavállalók, diákok) felé tolódik el, a lakás- és bérleti díjaknak az alapvető gazdasági tényezők (bérek, demográfiai trendek, kamatlábak) alapján kellene stabilizálódniuk, nem pedig spekulatív turisztikai fejlesztések alapján.

- A lakóházak jellegének és a közösség kényelmének helyreállítása.

Ezek a szabályozások a város központi kerületeinek stabilitását és közösségi érzését hivatottak helyreállítani. Sok lakos számára ez stabilabb környékeket, alacsonyabb fluktuációt, kevesebb társadalmi zavart és jobb életminőséget jelent, ami hosszú távon vonzó lakóhellyé teheti Budapest belvárosát, és következésképpen a hosszú távú befektetők számára is.

- Egyértelműbb szabályozási környezet => alacsonyabb szabályozási kockázat (a szabályozatlan rövid távú bérbeadáshoz képest)

A törvények tisztázásával és a Legfelsőbb Bíróság általi (amely a Hatodik Körzeti Bíróságon is helybenhagyta a tilalmat) helybenhagyásával a befektetők most nagyobb jogbiztonsággal rendelkeznek azzal kapcsolatban, hogy mi engedélyezett, csökkentve a hirtelen rendőri razziák vagy a felügyelet nélküli magánbérlés kockázatát.

Miért lehet okos lépés most befektetni, különösen a központi vagy belvárosi területeken?

• Átmeneti időszak a tilalom előtt (2025 végéig):

  Ez a lehetőség lehetőséget kínálhat arra, hogy korábban rövid távú szálláshelyként bérelt ingatlanokat vásároljon, esetleg alacsonyabb áron, mivel az eladók újraértékelik a nyaralóbérleti díjak vonzerejét.

  
  

• A hosszú távú bérbeadás iránti kereslet potenciális növekedése:

  Ahogy a rövid távú bérbeadások a hosszú távú bérbeadások felé tolódnak el, a helyi lakosok (diákok, fiatal szakemberek és családok) iránti kereslet megnőhet. Ez stabil és fenntartható jövedelmet generálhat.

  
  

• Áringadozás recesszió:

  A turizmus által gerjesztett spekulatív buborékokról a lakosok által vezérelt stabilabb keresletre való áttérés csökkentheti az áremelkedéseket, és biztonságosabb hosszú távú befektetéssé teheti az ingatlanszektort.

  
  

• A városmegújítás és az életminőség prioritása:

  Ahogy a lakóövezetek élhetőbbé válnak a lakók számára, a javuló életminőség több vevőt vagy bérlőt vonzhat, akik biztonságos lakhatást keresnek, ami 3-4 éven belül növelheti az ingatlanok értékét.

  
  

Különösen akkor, ha több évig tervezed megtartani a részvényeket (a gyors eladás helyett), vagy ha a stabilitást részesíted előnyben a rövid távú jövedelemmel szemben, most van itt a tökéletes alkalom a befektetésre.

Piaci előrejelzés: Mi történhet a következő négy évben (2026-2030)?

Időhorizont	Valószínű trend/forgatókönyv
2026 (rövid távú hatások)	A belvárosban található kis lakások bérleti díja lehet
2026–2027	A hosszú távú bérbeadásra szánt lakások kínálata növekszik; a diákok, a fiatal szakemberek és a családok körében egyre nagyobb a kereslet irántuk, különösen mivel a belvárosi élet egyre elérhetőbbé és vonzóbbá válik.
2027–2029	Ahogy a piac stabilizálódik, az ingatlanárak és a bérleti díjak fokozatosan ismét emelkedni kezdenek.
2030-tól kezdődően	Ha más kerületek is követik a Hatodik kerület példáját, a főváros ingatlanpiaca egy kiegyensúlyozottabb modell felé fejlődhet: stabil és fenntartható bérleti díjak, jobb életminőség és fenntarthatóbb növekedés. Ez jelentős hosszú távú profitpotenciált kínál a befektetők számára.

Sok múlik azonban a tágabb gazdasági tényezőkön (infláció, kamatlábak, demográfiai trendek) és a hasonló tilalmak más tartományokban történő esetleges bevezetésén.

Kockázatok és amire figyelni kell

• Jogi/politikai kockázat —

  Bár a tilalom továbbra is érvényben van a Hatodik Kerületben, a viták folytatódnak: Ha a szabályozások megváltoznak vagy enyhülnek, a bérleti helyzet ismét átalakulhat.

  
  

• A rövid távú bérbeadásból származó jövedelem már nem jövedelmező.

  Azok, akik azzal a szándékkal vásároltak, hogy az Airbnb-hez hasonló hozamot érjenek el, a továbbiakban nem számíthatnak ilyen hozamra, legalábbis a hatodik kerületben nem.

  
  

• Túlkínálat kockázata a hosszú távú bérleti piacon —

  Ha sok rövid távú bérbeadásra szánt ingatlan árasztja el a hosszú távú bérbeadási piacot, az egyes szektorokban meghaladhatja a keresletet a kínálat, és lenyomhatja a bérleti díjakat.

  
  

• Gazdasági bizonytalanság —

  A lakáskeresletet és az árakat jelentős makrogazdasági tényezők befolyásolhatják; a stabil jogi környezet előny, de a gazdasági válságok vagy a kamatlábak hirtelen emelkedése továbbra is kockázatot jelent.

  
  

Összefoglalva, a budapesti ingatlanpiac: egy átmeneti piac, amely valódi lehetőségeket kínál.

A rövid távú bérbeadásra vonatkozó új korlátozások strukturális fordulópontot jelentenek Budapest számára, különösen a központi területeken. Ami kezdetben akadálynak tűnhet a rövid távú bérbeadásba fektetők számára, nagyszerű lehetőséggé válhat a stabilitást és kiszámítható hozamot kereső hosszú távú befektetők számára.

Azok, akik most fektetnek be, mielőtt a tilalom 2026-ban hatályba lépne, viszonylag kedvező feltételekkel vásárolhatnak ingatlant, kihasználhatják a hosszú távú bérbeadás iránti kereslet eltolódását, és az elkövetkező években kiegyensúlyozottabb ingatlanpiacot élvezhetnek.