La dinámica cambiante del mercado inmobiliario de Budapest: por qué ahora es un momento estratégicamente favorable para invertir.

El mercado inmobiliario de Budapest alcanzará un punto de inflexión a finales de 2025. Las nuevas y trascendentales regulaciones para alquileres a corto plazo, especialmente en el céntrico distrito de Terézváros (distrito 6), están cambiando el panorama para inversores y residentes. En este artículo, explicaré el nuevo entorno regulatorio, su posible impacto positivo en el mercado inmobiliario, por qué este podría ser un momento especialmente favorable para invertir y cuáles podrían ser las perspectivas a medio plazo (para los próximos cuatro años).

Qué cambia: Nuevas restricciones para alquileres a corto plazo en Budapest

• En un referéndum celebrado en 2024, la mayoría de los habitantes de Terézváros votaron a favor de prohibir los alquileres a corto plazo (por ejemplo, a través de Airbnb o plataformas similares) en el distrito a partir del 1 de enero de 2026 .

• El reglamento (publicado mediante Decreto 26/2024 X.31.) fija en cero el número de días de alquiler permitidos anualmente para alquileres privados de corta duración.

• Otras medidas a nivel nacional dirigidas a la capital incluyen una moratoria en la emisión de nuevas licencias de alquiler a corto plazo (2025-2026) y un aumento significativo del impuesto anual fijo por habitación (de 38.400 HUF a 150.000 HUF).

• Los motivos aducidos son la preocupación por la escasez de viviendas, el fuerte aumento de los alquileres y el desplazamiento de residentes de larga duración debido al aumento de los apartamentos vacacionales.

  
  

En resumen, Terézváros es el primer distrito que introduce una prohibición total, pero el entorno regulatorio general de la capital se está volviendo cada vez más hostil a los alquileres a corto plazo.

Por qué estos cambios podrían tener un impacto positivo a largo plazo en el mercado inmobiliario

- Aumento de la oferta de apartamentos en alquiler a largo plazo

Se espera que las propiedades que antes se utilizaban como apartamentos vacacionales se trasladen al mercado de alquiler a largo plazo. Esto aumentará la oferta de apartamentos disponibles para alquilar, especialmente en los distritos céntricos, y contribuirá a paliar la escasez de viviendas. Algunos análisis predicen una disminución del 5-15% en los alquileres de apartamentos renovados más pequeños (30-55 m²) en el distrito 6 poco después de la prohibición.

- Estabilización de precios y alquileres en base a datos fundamentales

Las fluctuaciones de precios causadas por los alquileres a corto plazo (subidas de precios, gentrificación, etc.) podrían disminuir. A medida que la demanda se desplaza hacia residentes a largo plazo (familias, trabajadores, estudiantes), es probable que los precios de la vivienda y los alquileres se estabilicen en función de factores económicos fundamentales (salarios, tendencias demográficas, tipos de interés) y no mediante el desarrollo turístico especulativo.

- Restauración del carácter residencial y del confort comunitario.

El reglamento busca restaurar la estabilidad y el sentido de comunidad en los distritos centrales de la ciudad. Para muchos residentes, esto se traduce en barrios más estables, menor rotación de personal, menos disturbios y un mejor entorno de vida, lo que puede convertir el centro de Budapest en un lugar atractivo para vivir a largo plazo y, por lo tanto, también para inversores a largo plazo.

- Entorno regulatorio más claro => menor riesgo regulatorio (en comparación con los alquileres a corto plazo no regulados)

Con las leyes ahora aclaradas y la prohibición confirmada por la Corte Suprema (la Corte Suprema confirmó la prohibición del Distrito VI), los inversores ahora tienen más seguridad jurídica sobre lo que está permitido, lo que reduce el riesgo de redadas repentinas o alquileres privados no regulados.

Por qué invertir ahora podría ser inteligente, especialmente en los distritos céntricos o del centro de la ciudad

• Periodo de transición antes de la prohibición (hasta finales de 2025):

  Esta ventana de oportunidad aún puede ofrecerle la posibilidad de adquirir propiedades que anteriormente se alquilaban como alojamiento a corto plazo, posiblemente a valoraciones más bajas, ya que los vendedores reevalúan el atractivo de los ingresos basados en alquileres turísticos.

  
  

• Posible aumento de la demanda de alquileres a largo plazo:

  A medida que las antiguas propiedades de alquiler a corto plazo se convierten cada vez más en alquileres a largo plazo, la demanda de los residentes locales (estudiantes, jóvenes profesionales y familias) podría aumentar. Esto podría generar una rentabilidad estable a largo plazo.

  
  

• Moderación de la volatilidad de los precios:

  La transición de burbujas especulativas impulsadas por el turismo a una demanda más estable impulsada por los residentes podría reducir las fuertes fluctuaciones de precios y hacer que el sector inmobiliario sea una inversión más segura y a largo plazo.

  
  

• Centrarse en la renovación urbana y la calidad de vida:

  A medida que las áreas residenciales se vuelven más amigables para los residentes, las mejoras en la calidad de vida podrían atraer a más compradores o inquilinos que buscan una casa segura, lo que podría aumentar los valores de las propiedades en un período de 3 a 4 años.

  
  

Especialmente si planea mantener las acciones durante varios años (en lugar de venderlas rápidamente) o prefiere la estabilidad a los ingresos a corto plazo, ahora es un punto de entrada estratégico.

Previsiones de mercado: Qué podría pasar en los próximos 4 años (2026-2030)?

Horizonte temporal	Tendencia/escenario probable
2026 (efectos a corto plazo)	Los alquileres de apartamentos pequeños y céntricos podrían caer entre un 5 y un 15% ; los precios de las propiedades “de estilo turístico” en el sexto distrito podrían experimentar una corrección moderada del 5% .
2026–2027	La oferta de propiedades en alquiler para contratos de arrendamiento a largo plazo está aumentando; la demanda está creciendo entre estudiantes, trabajadores jóvenes y familias, especialmente a medida que vivir en el centro de la ciudad se vuelve más accesible y atractivo.
2027–2029	Con la estabilización del mercado, los precios de las propiedades y los alquileres vuelven a subir gradualmente , esta vez en función de la demanda real, la inflación y el crecimiento económico (y ya no debido a los picos turísticos).
2030 y más allá	Si otros distritos siguen el ejemplo del Distrito VI, el mercado inmobiliario de la capital podría evolucionar hacia un mercado equilibrado: alquileres estables a largo plazo, mayor calidad de vida y un crecimiento más sostenible. Gran potencial de rentabilidad a largo plazo para inversores que compran y mantienen.

Sin embargo, mucho depende de factores económicos más generales (inflación, tasas de interés, tendencias demográficas) y de si otros distritos introducen prohibiciones similares.

Riesgos y a qué debes prestar atención

• Riesgo legal/político —

  Aunque la prohibición se mantiene ahora en el sexto distrito, los debates continúan: si las regulaciones cambian o se debilitan, el panorama del alquiler podría cambiar nuevamente.

  
  

• Los ingresos por alquileres a corto plazo ya no son rentables

  Quienes compraron con la intención de generar retornos al estilo Airbnb ya no podrán esperar dichos retornos, al menos en el sexto distrito.

  
  

• Riesgo de exceso de oferta en el segmento de propiedades de alquiler a largo plazo —

  Si muchas antiguas propiedades de alquiler a corto plazo inundan el mercado de alquiler a largo plazo, la oferta en ciertos segmentos podría superar la demanda y hacer bajar los alquileres.

  
  

• Incertidumbre económica —

  Amplios factores macroeconómicos pueden influir en la demanda de vivienda y en los precios; un entorno jurídico estable es útil, pero las crisis económicas o los aumentos repentinos de las tasas de interés siguen siendo un riesgo.

  
  

Conclusión, el mercado inmobiliario de Budapest: un mercado en transición con oportunidades reales

Las nuevas restricciones a los alquileres a corto plazo marcan un cambio estructural para Budapest, especialmente en los distritos centrales. Lo que inicialmente podría parecer un revés para los inversores en alquileres a corto plazo podría convertirse en una excelente oportunidad para los inversores a largo plazo que buscan mayor estabilidad y rentabilidad predecible.

Quien invierta ahora, antes de que entre en vigor la prohibición de 2026, podrá conseguir propiedades en condiciones comparativamente favorables, beneficiarse de la transición hacia una demanda de alquiler a largo plazo y beneficiarse de un mercado inmobiliario más equilibrado en los próximos años.