Información sobre el impuesto sobre bienes inmuebles en Hungría

Hungría es uno de los países que ofrece una estructura fiscal favorable en materia de propiedad en Europa.
Quien compra o vende una propiedad, independientemente de si es local o extranjero, está obligado a pagar el mismo impuesto sobre la propiedad, la diferencia es en el caso de compra o venta.

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Comprar una propiedad

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Cuál es el impuesto sobre la compra de una propiedad en Hungría?

El impuesto debe calcularse a partir del valor de mercado de la propiedad. El valor de mercado de la propiedad lo establece el NAV. (El valor de mercado es el valor por el que normalmente se puede vender la propiedad, por lo que en muchos casos es el mismo que el precio de compra acordado por las partes y que se establece en el contrato de compraventa). El impuesto es del 4% de este importe.

Las ventas entre parientes directos y cónyuges están libres de impuestos.

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Solo la mitad de la propiedad pasó a ser mía, entonces, el impuesto será solo la mitad?
Si se adquiere una determinada cantidad de propiedad de una propiedad, también se debe tener en cuenta una proporción similar del valor de mercado del inmueble al calcular el impuesto.

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Existe algún descuento para que si compro un piso después de vender otro piso, se incluya, y así el impuesto sea más bajo?
Sí, este es uno de los descuentos más utilizados durante el pago de impuestos, el llamado descuento por canje. Si compras un piso y vendes otro piso dentro de los tres años anteriores o el año siguiente, debes pagar impuestos sobre la diferencia entre el valor de mercado del piso comprado y el vendido. Así, si compras un piso de mayor valor después de venderlo, solo tienes que pagar un impuesto del 4% sobre la diferencia. Por otro lado, si compras un piso con un valor inferior al inmueble que vendiste, no tienes que pagar impuestos en absoluto. Para aplicar el descuento, la venta del otro piso debe estar certificada con una copia del contrato de compraventa o de otra forma adecuada.

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Tengo que comunicar a la NAV que he comprado un inmueble?
La compra de la propiedad de un inmueble, así como los derechos de propiedad relacionados con el inmueble, deben notificarse a la Oficina del Registro de la Propiedad para su facturación mediante la presentación del contrato. En la hoja de datos 'B400', que debe presentarse al mismo tiempo que esta notificación, el cliente podrá indicar sus datos y la exención y el descuento fiscal.

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Cuánto tiempo se tarda en pagar el impuesto?

El Ministerio del Territorio envía su decisión a la NAV hasta 90 días después de la celebración del contrato de compraventa (a veces puede tardar hasta 180 días). Los documentos necesarios para el gravamen deben adjuntarse a la decisión. La NAV toma una decisión (orden de pago) sobre la obligación de pago. El impuesto debe pagarse al contribuyente a más tardar el día 30 a partir de la fecha de entrega de la decisión.​​​​​​​​​​

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Vendiendo su propiedad

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Cuánto debo pagar en concepto de IRPF tras la venta de la propiedad?

Si tiene ingresos imponibles por la venta de la propiedad, debe pagar el 15% de los mismos en concepto de impuestos.

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Cuándo no debo pagar el IRPF tras la venta de la propiedad?

Si adquirió la propiedad vendida al menos 5 años antes, o sus gastos alcanzan sus ingresos, o la transacción está exenta de impuestos, no tiene que pagar impuestos por la venta y no tiene que incluir los ingresos en su declaración de la renta. Por ejemplo, el importe pagado por la propiedad rescatada por el cónyuge en el momento del divorcio está exento de impuestos; valor recibido a cambio de la propiedad durante un contrato de manutención, herencia o renta vitalicia celebrado con una persona privada.

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Qué fecha debo tener en cuenta como fecha de adquisición de la propiedad?

Básicamente, la fecha en la que se presentó al Registro de la Propiedad un contrato o escritura válido para la adquisición de la propiedad. Sin embargo, en caso de herencia, se debe tener en cuenta como fecha de adquisición la fecha del fallecimiento del testador. En el caso de bienes inmuebles adquiridos mediante contrato de arrendamiento, la fecha de celebración del contrato es la fecha de adquisición.

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Si no han pasado 5 años desde la adquisición del inmueble vendido, cómo se debe calcular el IRPF?

Para calcular el IRPF hay que determinar los ingresos reales de la venta. Para ello hay que deducir de los ingresos los gastos elegible para subsidios, pero la suma de los gastos no puede ser superior a los ingresos. El importe así obtenido es el importe calculado, que disminuye en función del tiempo transcurrido entre la adquisición y la venta. Si la venta se produjo en el quinto año tras la adquisición o después, entonces no se genera ningún ingreso imponible.

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Ingresos = partida de reducción de gastos e ingresos.

1. Los ingresos suelen ser: precio de venta, valor del inmueble recibido a cambio, intereses pagados por el comprador.

2. Determinación de los gastos elegible para subsidios. Los gastos emitidos a nombre de un particular u otro propietario, certificados mediante factura u otro documento, pueden considerarse como gastos, hasta el importe de los ingresos, pero solo si no se han contabilizado previamente como gastos.

3. La partida de reducción depende del período de propiedad del inmueble. Para cada inmueble, los ingresos son el importe calculado (=ingresos-gastos)

 

           100% en el año de adquisición y el año siguiente; 
            90% en el segundo año siguiente al año de adquisición; 
            60% en el tercer año siguiente al año de adquisición; 
            30% en el cuarto año siguiente al año de adquisición; 
             0% en el quinto año y siguientes al año de adquisición

 

Gastos subvencionables:

1. El importe gastado previamente en la adquisición de la propiedad

2. Los gastos relacionados con la adquisición de la propiedad, por ejemplo: impuestos, honorarios de abogados.

3. El coste de la inversión que añade valor.

4. Los gastos relacionados con la venta de la propiedad, por ejemplo: honorarios de publicidad, honorarios de abogados.

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Un ejemplo de cálculo del impuesto sobre la renta del 15% por la venta de la propiedad, en base a una propiedad adquirida en 2022:

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El particular no genera rentas imponibles si compró el inmueble en 2022 o antes y lo vende en 2027, independientemente de que se trate de un apartamento, una casa de vacaciones, un negocio, un solar de construcción, un terreno para cultivo, etc.

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Tengo que pagar el IVA tras vender un inmueble?

Las personas que no son autónomos no están sujetas al impuesto general sobre las ventas, por lo que no tienen que pagar el IVA al vender un apartamento.

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